И один из главных вопросов - почему в полной мере не заработал ТСЖ?

«Азия-Плюс» и «Союз потребителей Таджикистана» возобновляют проект - «Кто в доме хозяин», в котором мы будем говорить о текущих проблемах сферы управления многоквартирными домами и их решении и об изменениях, которые отражены в новом Жилищном кодексе Таджикистана.

Сегодня, в ознакомительном материале, мы ответим на самые главные вопросы.

Когда новым правилам старые мешают

- Между рыночным и административным подходом к управлению многоквартирными домами (МКД) существует противоречие. Какой должен быть консенсус?

- Если под «административным подходом» вы имеете в виду определение тарифов на обслуживание общего имущества МКД со стороны органа исполнительной власти города, то да, существуют противоречия.

Давайте для начала определим, что означает оплата услуг.

Оплата услуг, это денежные средства, потраченные нами, часть которых, должна вернуться в виде работ или услуг.

В случае с «административным подходом» возврат потраченных денег в виде услуг наблюдается крайне редко. Именно неравномерное распределение средств, собранных с собственников квартир, и послужило триггером для инициации реформы управления МКД.

По замыслу инициаторов реформы, управление МКД должно было осуществляться не по одинаковым тарифам для всего города, а исходя из фактических нужд каждого отдельно взятого дома.

Если говорить о городе Душанбе, то это правило установлено Постановлением председателя города Душанбе от 19 ноября 2011 года за №471, в котором четко определено, чтобы в каждом многоквартирном доме, вне зависимости от выбранного способа управления, взносы собственников помещений на содержание общего имущества многоквартирного дома устанавливались только на основании годовой сметы расходов, исходя из потребностей данного дома.

Однако, несмотря на принятие новых правил по управлению МКД, уполномоченные лица, оставили и старые правила, что оказало на ход реформы управления многоквартирными домами неблагоприятное воздействие.

Практика показывает, что обслуживание домов по одинаковым тарифам не является достаточно эффективным. Ведь в городах есть разные дома, разных построек и с разным эксплуатационным периодом.

Представьте себе, два дома – один построен в 1970 году, а другой сдан в эксплуатацию в 2024-ом. Согласитесь, нужды у этих домов совершенно разные, и разница в нуждах колоссальная. Значит и подход, и размер сборов на управление (обслуживание) домов должны отличатся.      

Собственник в ответе

-  Кто должен заниматься техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий? Что говорит закон и что делается на практике?

- Согласно Жилищному кодексу РТ, общее имущество дома – двор, подъезды, лестничные площадки и марши, крыша, подвал, внутридомовые трубы и прочие объекты, предназначенные для общего пользования собственников помещений, принадлежат собственникам помещений МКД на основании права долевой собственности.

Соответственно, сами собственники помещений в многоквартирном доме, обязаны заботиться об общем имуществе многоквартирного дома, потому как благополучие их дома зависит от содержания в надлежащем состоянии всех указанных выше объектов.

Жилищный кодекс в 4 части 29 –ой статьи устанавливает, что финансирование затрат на управление домом и содержание общего имущества осуществляется за счет самих собственников помещений. 

Закон и практика

-  Почему не реализуется решение об организации Товарищества собственников жилья (ТСЖ)? В чем основные проблемы?

- Чтобы дать точную оценку недостаточно эффективной работы ТСЖ, необходимо провести анализ их деятельности.

Однако, исходя из практики, существуют ряд трудностей, с которыми столкнулись ТСЖ, созданные ранее. Это закрытые квартиры, сложность со сбором членских взносов, сложность с обеспечением необходимого количества собственников на собрании, достаточного для легитимности мероприятия. А также недостаточная активность жителей домов, недостаточная осведомленность жителей, и многое другое.
Это с одной стороны. С другой, ТСЖ - это юридическое лицо с определенными обязанностями, включая отчетность перед государственными органами.

Обычно руководители ТСЖ, это люди, занятые на официальных работах, и ведут деятельность в товариществах в свободное время. К тому же в основном, работа ТСЖ ведется на общественных началах и у людей просто не было времени ежемесячно ходить в различные органы для сдачи отчетов.

Это оказывало негативное воздействие на руководителей ТСЖ, и они отказывались от участия в этой деятельности.

Требуйте договор с коммунальщиков

-  Наибольшую обеспокоенность населения вызывает начисление коммунальной платы.  Как она должна осуществляться?

- Оплата за услуги должна осуществляться согласно договору, заключенному между собственником квартир и обслуживающей организации на основании сметы расходов, утвержденного на общем собрании МКД.

К тому же, согласно ст.6 Закона РТ «О защите прав потребителей» потребитель оплачивает только фактически полученные работы и услуги.

То есть, если с собственником квартиры не заключен договор, или заключен, но услуги не оказываются, то требования оплаты со стороны обслуживающей организации являются незаконными и выполнению не подлежат.

-  Как предлагает решить эти проблемы новый Жилищный кодекс?

- Жилищный кодекс предлагает нам три способа управления многоквартирным домом:

- управление непосредственно собственниками помещений;

- управление ТСЖ или жилищным кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Как было указано выше, Жилищный кодекс, принятый в новой редакции, привнес некие новшества в данную сферу. Одно из них, это появление Жилищного кооператива в качестве субъекта сферы управления многоквартирными домами. В Законе «Об управлении многоквартирными домами» этого субъекта не было.

Так же стало намного легче принятие важных решений общим собранием.

Если раньше для принятия решений по важным вопросам, таким как выбор способа управления, выбор управляющей организации, утверждение сметы расходов и т.п. было необходимо 2\3, то есть 70% голосов собственников помещений, то теперь достаточно простого большинства, то есть более 50%.
Также, удобные новшества введены в первый способ управления «Непосредственное управление». Этому способу управления придан более официальный статус.

Если в прошлом собственники квартир выбирали представителя многоквартирного дома, который впоследствии представлял всех собственников перед третьими лицами, то согласно ЖК, теперь, собственники помещений в многоквартирном доме, могут выбирать совет многоквартирного дома и его председателя.

Совет многоквартирного дома должен быть зарегистрирован в органах местного самоуправления. Члены совета избираются из числа жителей этого дома.

В будущих материалах в рамках проекта «Кто в доме хозяин», Союз потребителей постарается осветить все тонкости сферы и ответят на интересующие вас вопросы. Следите за нашими материалами.

Следите за нашими новостями на Facebook, Twitter и Telegram