Казахстанский рынок аренды квартир никогда не отличался стабильностью и на любые экономические и политические события в стране тут же реагировал ростом цен. Но то, что творилось на нём в последние месяцы, не поддавалось никакой логике и носило исключительно спекулятивный, даже панический характер. В этой связи мы обратились к нашим экспертам за разъяснениями: что же на самом деле лежало в основе экстремального удорожания стоимости съёмного жилья, как долго ещё рынок будет лихорадить, и стоит ли ожидать спада цен в ближайшее время?
Нина Лукьяненко, советник президента Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана:
«Должного регулирования рынка как не было, так и нет»
- Ситуация на отечественном рынке аренды квартир каждый год меняется в августе–сентябре, что называется «сезонным спросом» и всегда связано с притоком в крупные города дополнительных жителей – преимущественно студентов. Речь сейчас идет, конечно, о жилье эконом-класса. Ведь не новость и не секрет, что далеко не все вузы обеспечивают своих учащихся общежитиями, а многие не обеспечивают вовсе.
Но вот то, что мы наблюдали нынешней осенью, это, скорее, был искусственный ажиотаж на фоне приезда в Казахстан тысяч граждан из ближнего зарубежья. К великому сожалению, в СМИ и разного рода мессенджерах публиковалось очень много информации, не соответствующей действительности. Да, имели место отдельные факты, неприятные истории (слишком завышенные цены, выселение арендаторов), но это не было массовым явлением. Истории эти можно разложить по полочкам.
Во-первых, при том, что проблема была слишком «раздута», собственники свободного жилья стали задирать цены в объявлениях. Во-вторых, далее часть этих объектов снималась паникующими приезжими. В-третьих, долгосрочной аренды не случилось, так как эти самые приезжие начали покидать страну в поисках иных мест для дальнейшей жизни и вот теперь уже релокации. Ну и, в-четвертых, цены в объявлениях закономерно стали снижаться, поскольку месяц простоя квартиры без арендаторов – это прямые убытки для ее владельца, а паника никогда никому не шла на пользу.
Теперь о реальных тенденциях на рынке аренды. За последний год цены на жильё значительно увеличились, а приток населения не уменьшился – люди по-прежнему едут в крупные города в поисках работы, на учебу, лечение и т.д. Миграционный приток плюс превышение рождаемости над смертностью (положительный естественный прирост) дают все основания полагать, что квадратные метры и сейчас, и в перспективе очень даже будут востребованы. А поскольку на протяжении всех этих лет никаких мер в отношении регулирования рынка аренды со стороны государства не предпринимались, то мы будем иметь в результате повышенный спрос на фоне отсутствия достойных предложений.
Под регулированием в данном случае я имею в виду не плановые показатели от госорганов (по каким ценам должно сдаваться жильё), а именно контроль на законодательном уровне - кто вправе или не вправе сдавать квартиры посуточно, какие пункты в договоре аренды необходимо предусмотреть в обязательном порядке: гарантийные платежи, сроки досрочного расторжения/изменения оплаты и т.д. На самом деле то, как должны поступать стороны в той или иной ситуации, в казахстанском законодательстве уже прописано, но последние месяцы показали, что внимания к этому и должного регулирования как не было, так и нет.
Чего ожидать? Нужно следить за тем, какие программы объявляет государство. Это могут быть сниженные ставки по кредитам для определенных категорий граждан; строительство арендного жилья, на которое нужно найти интересантов; появление управляющих компаний, предлагающих собственникам передать в управление свою недвижимость. Да и много чего ещё было заявлено за последние месяцы. Думается, ситуация с ценами будет зависеть от претворения в реальность всего выше заявленного. А пока мы продолжим жить в рамках инфляционных процессов, что, собственно, все эти годы и делали.
Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio:
«Цены начали движение вниз, пусть и неравномерное»
- По всей видимости, уже можно говорить о том, что казахстанский рынок арендного жилья в прошлом месяце достиг верхней ценовой точки в своей «параболической» траектории. В среднем по стране цены поднялись на 54-55 процентов в сравнении с октябрем 2021-го, и теперь они входят в фазу снижения. Правда, быстрого отката ждать не стоит. В макроэкономике у этого процесса даже есть своё название - «эффект храповика», когда экономическим агентам легче повышать цены, стремясь к максимизации прибыли, чем снижать их, признавая допущенные ошибки или ухудшение конъюнктуры рынка. Как раз сейчас мы столкнулись с такой специфической ситуацией.
Напомню, в августе-сентябре в Казахстане произошло сезонное ускорение роста цен на съёмное жилье за счет такого же сезонного всплеска экономической активности, в том числе со стороны студентов. И все было бы как обычно (годовой рост арендной платы составил бы близкие к инфляции 20 процентов), но в конце сентября и в начале октября произошёл форс-мажорный «мобилизационный» прирост спроса со стороны приезжих россиян. В итоге на фоне ажиотажа стоимость аренды, как я уже говорил, повысилась вдвое относительно того же месяца прошлого года.
Потом цены начали движение вниз, пусть и неравномерное. Но очевидно, что эта тенденция сохранится, поскольку россиян, готовых переплачивать за жильё, в РК остаётся всё меньше, а силами казахстанцев удержать оторвавшиеся от реальности цены на аренду просто невозможно. Реальные доходы наших граждан в 2022 году уже снизились на 2 процента.
Как бы неприятно ни было это признавать, но экстремальное повышение стоимости аренды жилья в РК в сентябре-октябре, во-первых, оказалось, по большей части, ошибочным, особенно для тех, кто ради краткосрочной прибыли пожертвовал долгосрочными договорами аренды. А, во-вторых, арендодателям теперь необходимо как можно скорее пересматривать свои завышенные ожидания, иначе их объекты могут на длительное время оказаться в простое. Впрочем, подгонять их к более быстрому пересмотру условий аренды будут и внешние обстоятельства. Мы видим, как последние стремительно ухудшаются, особенно в странах-потребителях основной экспортной продукции Казахстана.
Так что по мере падения покупательной способности и реальных доходов граждан РК желание снизить стоимость аренды, сдать объект и получить доход будет только усиливаться. Главное - сделать это немного быстрее конкурентов. По нашим прогнозам, в ноябре-декабре схлопывание «мобилизационной» премии в арендной плате за жильё должно ускориться, а к концу зимы от этой премии практически не останется и следа.
Правила комментирования
comments powered by Disqus