Строительство Нового Ташкента может создать новые центры притяжения населения, говорится в отчёте компании в сфере недвижимости CMWP о развитии столицы. Как подобные отчёты могут менять города к лучшему — в интервью «Газеты.uz» с автором документа Алексеем Летуновским.
Новый Ташкент откроет следующую главу в развитии столицы Узбекистана. Переезд государственного аппарата разгрузит «старый» Ташкент и создаст новые центры притяжения населения. Однако отсутствие взаимосвязанной политики в управлении двумя частями города может привести к катастрофическим проблемам для экологии, транспорта и коммунальной инфраструктуры, говорится в отчёте IQ City Planning Tashkent.
«Газета.uz» поговорила с Алексеем Летуновским, автором этого отчёта и главой аналитического отдела международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan. Он рассказал, как может развиваться Ташкент, каких данных о городе недостаточно для более точного прогнозирования и почему эти данные так необходимы для лучшего будущего городов.
Напомним, в первой части этого интервью генеральный директор CMWP Uzbekistan Денис Соколов рассказал о назначении подобных отчётов и их влиянии на развитие городов.
— Алексей, привет! Расскажи, пожалуйста, каково было работать над этим отчётом?
— Крайне сложно. Всё упирается в закрытость информации. В городах Ближней Европы, России, Центральной Азии (например, Алматы), где мы работали, можно найти необходимые для подготовки отчётов открытые данные о городе. Когда этой базы нет, начинаешь искать более старые источники.
В случае Ташкента мы дошли до генерального плана 1967 года. Это последний документ, хоть как-то отражающий суть, которая закладывалась при строительстве города после землетрясения. По крайней мере, у меня сложилось такое впечатление. Возможно, это не так. Я уверен, что у власти есть более свежие документы, необходимые для управления городом, но они закрытые.
Из-за этого вся работа о городе и недвижимости в Узбекистане становится крайне сложной. Нам хотелось подобрать информацию, привнести инсайты в рынок, рассказать что-то новое, но если оттолкнуться не от чего, то сделать это практически невозможно.
В целом мне казалось, что мы делаем исследование, которое должны были сделать кучу лет назад. Например, карта плотности населения есть почти у каждого города, её всегда можно найти в открытом доступе. Я уверен, что и у трёхмиллионного Ташкента она тоже есть, но в закрытом доступе.
Из-за этого город тяжелее изучать. Возможно, у меня профдеформация, но перед поездкой в любой город я изучаю карту плотности населения и документы территориального планирования. Так я узнаю, где какие центры притяжения, где нестандартные районы. Многим туристам интересны не самые туристические места. Карта плотности позволяет их определить. Где такие районы в Ташкенте, очень сложно понять.
Нас удивило, что большая часть застройки Ташкента представлена индивидуальным жилищным строительством. Удивительно, что возможно в 10−15 минутах от центра города иметь такие виды недвижимости в таких объёмах. Потому что в развитых городах высотность застройки и плотность населения падают от центра к окраинам. Отмечу, что Москва в этом плане исключение. У неё нестандартное распределение плотности, как и во многих советских городах.
Индивидуальное жильё в основном представлено на западе города. Многоквартирных домов здесь крайне мало. Восток города — высокоплотный центр, причём, чем дальше от центра города, тем выше застройка. Понятно, что с это связано и с угрозой землетрясений: какие-то части города более пригодны для высотного строительства, какие-то — нет.
Но у Ташкента интересная история роста. Когда сюда стали приезжать люди, город начал расширяться, и высотная застройка появлялась в тех частях, где было вообще пусто. Жильё росло с недостаточным количеством базовой социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры. Люди ночевали в одном районе, а учились, лечились, работали и развлекались — в другом.
Мы надеемся, что Новый Ташкент выровняет эту ситуацию, создаст противовес и меньше народа будет ездить в центр города, больше будет работать в своём районе.
— Когда Ташкент начал застраиваться без учёта такой 15-минутной доступности?
— Я думаю, с начала 90-х годов. Судя по карте Департамента цифрового развития, в которой отражены высотность и возраст зданий, от принципов 15-минутного города стали отходить именно в 90-е. Потому что на пустых землях строить проще всего, а они располагаются на окраине. Если была возможность построить 12−14 этажей, их старались построить, потому что девелоперу это выгоднее. Но при этом контроля за такой застройкой было очень мало.
Принципы 15-минутного города более-менее соблюдаются в Чиланзарском районе. Там мало новой застройки, в основном она советская, но при этом советское градостроительство подразумевало грамотное сочетание жилой застройки и базовой социальной инфраструктуры.
Поэтому, мне кажется, сегодня Чиланзарский район — один из самых комфортных для жизни в Ташкенте. Чиланзарцы могут сказать, что это не так. Но мне так кажется по соотношению школ, поликлиник, транспорта, доступности центра города — базовая советская застройка сохраняет этот баланс. Но для города он некогда был потерян.
— Как отсутствие всех этих данных, из-за которых тебе было сложно делать отчёт, в целом влияет на развитие города? Например, испытывают ли, по-твоему, неудобства чиновники?
— Я думаю, открытость данных и то, что у меня этих данных нет, никак не мешает чиновникам развивать город. У чиновника есть карта, которой нет у меня, но он выполняет свою работу: он может сказать, где можно строить и где нельзя, может принимать решения по развитию транспортной сети. Однако закрытость данных — большое упущение для города.
Доступность информации обеспечивает разнообразие мнений. Их могут формировать сторонние авторы, исследователи, студенты-архитекторы, готовые сделать что-то для своего города. Они могут подготовить какую-то концепцию, подумать над развитием района, написать научную работу, которая, возможно, как-то повлияет на принимающих решения людей. Сейчас на базовом уровне мы теряем идеи студентов и исследователей — этих активных горожан. Они могли бы делать свою работу лучше, будь у них эта информация. Но её нет, и политика из-за этого не такая разнообразная, какой могла бы быть.
— В отчёте сказано, что для превращения Ташкента в мегаполис правительство поставило амбициозные цели, в том числе строительство Нового Ташкента. Вы пишете, что текущая городская политика направлена на создание полицентричной модели развития города. Что это такое и какие у этой модели есть преимущества и недостатки?
— Есть моноцентричные и полицентричные города. В первом случае центр взаимодействует с периферией в одном направлении: человек живёт на окраине, ездит в центр на работу, за покупками, развлечениями и возвращается домой. Это один центр, где сосредоточена и политическая, и коммерческая жизнь. При такой модели развития города складывается ощущение, что центр города для горожанина единственное место для досуга и работы.
В отчёте мы говорим, что Новый Ташкент может предложить полицентричную модель развития. Сейчас я вижу в Ташкенте единый центр. Мне кажется, основная масса коммерческой жизни Ташкента, административных органов, бизнес-центров сосредоточены условно от станции метро «Ойбек» до «Минор».
Даже большинство детских садов, например, располагаются ближе к центру. С одной стороны, понятно, что в махалле тяжело организовать государственные детские сады и школы, хотя в исследовании мы старались охватить и частные детские сады. Но и их на окраине немного. Все располагаются ближе к центру. Получается, даже если ты работаешь в своём районе, всё равно нужно ехать в центр, чтобы отвезти ребёнка в детский сад. Это и есть моноцентричная модель, когда есть одно сильное ядро, которое не позволяет развиваться другим.
При этом новый Ташкент имеет возможность создать равнозначные центры в случае как раз переезда административных органов. Это создаёт критическую массу для формирования бизнеса. Некоторые предприятия стараются располагаться, к примеру, рядом с административными зданиями. Например, государственные корпорации или бизнес, часто взаимодействующий с государством, где генеральный директор постоянно ходит в административный орган. Они все стараются иметь офисы рядом. И под это уже строится коммерческий центр для бизнеса.
Посмотрев на эту структуру и поняв, что можно заложить в отчёт, мы поняли, что идея полицентричности, 15-минутного города, довольно чётко должна отражаться в политике Нового Ташкента. Но он должен быть взаимно увязан со «старым» городом. Если Новый Ташкент будет получать меньше денег, чем «старый», всё вернётся к моноцентричной модели. Периферия будет ездить в центр, усугубятся транспортные проблемы, которые и так сейчас формируются. Мы смоделировали рост числа автомобилей на 1000 населения, и можем сказать, что Ташкент всё ещё едет.
Планово в Новом Ташкенте будет жить 1 миллион человек, в других источниках — 2 миллиона. Но общаясь с лицами, принимающими решение, мы склоняемся ко второй цифре. Поэтому изменения будут необходимы, какое бы решение ни приняли во власти, иначе город встанет.
— Когда презентовали проект генплана Ташкента, говорилось, что Новый Ташкент будет рассчитан на 500 000 жителей. Откуда у вас цифра 2 миллиона?
— Мы как компания часто общаемся с лицами, принимающими решения о Новом Ташкенте, о развитии города. Но это не нормативная документация. Возможно, это мнение тех людей, с которыми мы общаемся. На основе обрывков, которые нам кажутся наиболее достоверными, мы сделали отчёт.
Мастер-план — это видение художника. В моём понимании он отличается от принятых нормативных документов (НПА) тем, что НПА фиксируют всё в законодательстве и вносить изменение становится куда труднее.
Сейчас мастер-план готовят три компании, правительство выберет одно из этих представлений. Это будет концепция, которая покажет, что здесь, допустим, построят три ветки метро, тут — трамвай и жилые массивы, здесь — течёт река. И красивые картинки к этому. Но это никак не относится к реальным действиям властей и тому, как они развивают город. Это очень часто путают. Под этот мастер-план должны писаться нормативные акты, чтобы урегулировать идеи на уровне участка.
Насколько нам известно, все три мастер-плана готовы, выбран один из них. Но нормативного принятия планов по Новому Ташкенту, по нашей информации, ещё нет. Мы ждём этот документ, чтобы точно сказать, что будет и с транспортной инфраструктурой, и с застройкой, и с количеством жителей. Потому что не может быть никакой точной информации, на сколько будет рассчитан этот город, пока нет нормативного документа.
Нас могут читать чиновники и возмущаться, что мы говорим 2 миллиона. Сейчас всё на уровне слухов. Их можно было бы избежать, будь хотя бы описательная информация — без деталей, что и на каком кадастровом участке планируется к развитию. Слухи же вредят самим властям, создают лишнюю работу. Если люди услышали, что где-то в поле будет новая дорога, а там посреди него дом стоит, властям приходится тушить недовольство, показывать документ, согласно которому всё делается. Но почему сразу нет документа?
— А ты не считаешь, что ещё недостаточно времени для разработки вот такого видения?
— На самом деле видение разрабатывается в течение 6−9 месяцев. Я думаю, власти понимают, что под все участки нужно готовить нормативную документацию, чтобы на них вошли инвесторы.
— В отчёте я не увидела слово «трамвай», хотя ранее оно озвучивалось. Откуда вам известно, что будет метро и не будет трамвая?
— Это всё информация из частных бесед, которая показалась нам наиболее достоверной. Исходя из этого, мы в отчёте указали две линии метро, вернее, продолжение существующих. А трамвай пускают уже внутри самого Нового Ташкента как связующий транспорт. Это то, что мы считаем наиболее правдоподобным.
Но есть версия о том, что будет четыре ветки метрополитена. Есть версия, что будет только трамвай. Что будет, точно, мы не узнаем, пока не будет НПА, в котором будет поручено метрополитену построить три станции метро до Нового Ташкента.
В этом основная сложность. Даже если мастер-план Нового Ташкента был готов, он оставался бы видением. Это не нормативное регулирование будущего, которое точно случится.
— Когда построится Новый Ташкент, центр плотности населения, вы пишете, сместится на восток. Что это означает?
— Центр плотности — это максимально доступная точка для наибольшего количества жителей. Берём две точки на карте и сравниваем, сколько человек может доехать до каждой за 10 минут на машине. На данный момент центр плотности находится рядом с памятником Амира Тимура, условно в районе Ц-2.
Неизвестно, насколько он сместится после строительства Нового Ташкента, потому что для этого нужно знать численность населения, знать, кто будет жить в Новом Ташкенте. Смещение центра плотности образует новые подядра. Из-за высокой плотности населения в них может сформироваться сильная коммерческая инфраструктура.
У нас работа часто связана с концепциями торговых и бизнес-центров. Все заказчики спрашивают, сколько человек проживает в зоне первой доступности — 10 минут, в зоне второй доступности — 20 минут; какой потенциал у данного торгового центра по трафику посетителей.
Поскольку численность населения очень сильно вырастет на востоке города, максимальное количество человек за 10−15−20 минут будут добираться до другой точки. Чтобы определить её, нужны данные по плотности и высотности застройки. Мы надеемся, что данные по развитию Нового Ташкента станут более открытыми, и мы сможем определить этот центр в следующем отчёте.
— Почему «доехать» именно на машине — не общественном транспорте, не велосипеде?
— Потому что так работает алгоритм. Ну вот не могу ответить на этот вопрос, кроме как вот так вот. На самом деле можно считать его по-разному. Можно посчитать центр плотности на основе доступности для пешеходов. Но базово в общемировой практике он считается для автомобилей.
commonwealth partnership, алексей летуновский, новый ташкент, развитие территорий, урбанистика
Вообще урбанистика в середине XX начинала формироваться под автолюбителей. Урбанистика, которая формировалась в XIX веке при Буте (Чарльз Бут — британский социолог, инфлюенсер урбанистики) и других исследователях, была другой. Но американский взгляд на города формировался на социологии и передвижении на автомобиле.
Если есть запрос, мы можем посчитать, сколько жителей могут дойти пешком до торгового центра за 15 минут. Но в недвижимости и урбанистике базовые настройки алгоритма заточены именно под автомобиль.
— Это не меняется сейчас с учётом сегодняшних тенденций?
— Теорий очень много. Центр плотности — это субстанция, которую мы не можем потрогать. Урбанистика позволяет описать такое гипотетическое видение ситуации. На её основе чиновник сможет сформировать политику. Если он видит, что максимальное количество населения может доехать сюда за 10 минут, значит, там, возможно, стоит построить региональную крупную больницу, потому что она охватит большее количество человек в этом минимальном радиусе доступности.
— В каких программах вы работаете?
— Я предпочитаю работать в QGIS. Это геоинформационная система, которая позволяет моделировать разные ситуации в городе.
— Я слышала о системах, позволяющих моделировать разные ситуации для транспорта, инженерной инфраструктуры — канализации, водопроводной системы. А что моделируете вы?
— Моделируем карту плотности населения, например. Или считаем, сколько жителей живут недалеко от торгового центра или будут там жить.
— Какие данные вам для этого нужны?
— Мы используем данные Open Street Map — системы, которая позволяет получить открытые данные с разнообразных полигонов и скачать их для любого города любой страны. Полигон — это по сути вид здания сверху, его периметр по нижнему этажу.
Есть NextGIS, в котором данные Open Street Map уже обработаны. Потому что в Open Street Map могут быть ошибки, поскольку эти карты составляют неравнодушные городские жители по всему миру.
У NextGIS есть основной набор данных: строения, автомобильные и железные дороги, озеленение. Есть ещё автобусные и трамвайные остановки, метро, магазины — условно всё, что есть в 2GIS или Картах.Яндекс.
Когда мы делали отчёт по уличной торговле, мы пользовались базовым набором по коммерческой инфраструктуре, то есть по магазинам. Сначала выставляли их на карту, после этого наши люди выходили на улицу и проверяли, есть ли этот магазин, открылось ли что-то другое, если да, то что. Таким образом, мы создаём карту реальности.
Потому что данные Open Street Map и даже NextGIS не всегда точные, их нужно уточнять. Хотя во многом это зависит от открытости информации. Допустим, мои коллеги, работающие в Роттердаме, Лондоне и Дубае, могут скачать точный набор базовых данных и могут быть уверены в них.
В Европе в этот базовый набор данных входит намного больше информации — до 100−150 категорий. Когда мы делали одну из работ для Женевы, я увидел столько данных, сколько не видел никогда. Там сливают всё и всё открыто. Какую бы гипотезу исследователь ни хотел сформировать, он найдёт данные. Если для Ташкента мы сделали довольно базовый отчёт, то в Женеве можно сформировать гипотезы о людях, их поведении, о действии транспорта и даже о том, как вообще формируется государственная политика.
То есть сформировать мнений можно намного больше. Понятное дело, что это всё нужно обсуждать и нужны органы или площадки, на которых градостроители могут обсудить вот эти моменты.
Если я не ошибаюсь, такая организация начинает формироваться. Это «Градостроительная волна», которую делают местные архитекторы. Это площадка для обсуждения, где можно поделиться своим мнением. Это очень важно. И очень важна открытость данных, чтобы эти мнения формировались.
Мнения не вред городу, это только польза. Потому что когда есть разнообразие и разнообразие мнений, можно сформировать более точно госполитику или муниципальную политику управления городом, чем до этого.
Даже используя открытые данные, студент, который интересуется городом, может получить довольно интересные результаты, которые потом можно обсуждать на уровне уже городской политики. И чем больше таких вот открытых наборов, тем лучше.
Чистых данных нет нигде. Не надо думать, что когда-то нам дадут абсолютно выверенные данные. Всегда и везде есть законы, которые запрещают публиковать некоторые наборы данных. Это может быть правильно с точки зрения национальной безопасности и развития экономики. Мы с этим не спорим.
Но есть наборы данных, которые никак не влияют на развитие и безопасность. Хотелось бы, чтобы они были в открытом доступе и мы не тратили на их сбор столько сил и времени.
В России, где я до этого работал, была шутка на этот счёт. «В Америке GIS-аналитик учится разбираться в алгоритмах и их работе. А в России GIS-аналитик — это человек, который учится собирать данные, обрабатывать и чистить их, и после этого он использует алгоритм, который написал другой умный человек».
— На твой взгляд, зачем нужны эти отчёты?
— Для базового понимания города. Когда инвестиционный аналитик выбирает, в какой город и страну инвестировать, он первоначально не смотрит на глубокие данные. Первая прослойка — рейтинги. Открыл рейтинги, увидел какую-то страну, захотел взглянуть на неё подробнее и начал копать, перебирать информацию.
Но если у нас нет общедоступного верхнего слоя базовой информации о том, что в городе происходит, почему и чем он интересен для инвестора, какие есть риски и проблемы, развитие будет более медленным, чем могло бы быть.
Для инвесторов мы переводим наши отчёты на английский, а также на узбекский язык — для горожан. Пишем их на русском. Так мы охватываем часть мира, чтобы они узнали о Ташкенте. Я считаю, это круто. И это позволяет инвестору узнать поверхностную информацию, заинтересоваться городом, чтобы копать дальше, а потенциальному жителю — чтобы переехать с комфортом.
Правила комментирования
comments powered by Disqus