Колонка: Когда лопнет пузырь на рынке недвижимости Ташкента?
Жилье в Ташкенте дорожает на 20% в год. Многие потенциальные покупатели считают, что на столичном рынке недвижимости образовался пузырь, который вот-вот лопнет. Как возникает пузырь, есть ли он на самом деле и на что обращать внимание при покупке жилья - в колонке аналитика Дениса Соколова.
Денис Соколов - партнер и генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), член ассоциации Королевского института дипломированных оценщиков (RICS). В колонке "Язык недвижимости" эксперт рассказывает об устройстве этого рынка и его свойствах и рассуждает о прогнозах его развития.
Два вопроса, которые нам чаще всего задают клиенты, - "Как заработать на недвижимости?" и "Когда лопнет пузырь на рынке?". Жадность и страх - те два чувства, которые управляют инвестиционными решениями, будь то покупка киоска на улице или бизнес-центра в Лондоне. Каждый хочет заработать много, но боится все потерять. В профессиональном сообществе баланс этих чувств называют профилем риска или толерантностью к рискам.
Неудивительно, что многих моих читателей и клиентов волнует вопрос, есть ли пузырь на рынке недвижимости в Ташкенте, и когда же он лопнет.
Что такое пузырь на рынке недвижимости?
Аналитики банка UBS определяют пузырь как значительное отклонение цены актива от реальности на протяжении длительного периода. Они же отмечают, что пузырь становится очевиден только после того, как он лопнет, а значит, и анализировать пузыри можно лишь ретроспективно. Более того, правительства и центральные банки предпринимают максимум усилий, чтобы не допустить образование пузырей: например, запрет в Берлине сдавать в краткосрочную аренду жилье более чем на 90 дней в году или запрет нерезидентам покупать квартиры в Ташкенте на вторичном рынке преследуют именно эту цель.
Феномен ценовых пузырей много лет занимает экономистов и историков. Самый яркий пример - тюльпаномания первой половины XVII века в Голландии. Цены на луковицы непрерывно росли в течение трех лет. Многие люди богатели, просто покупая луковицы, которые на пике цены стоили до шести (!) годовых зарплат. В 1637 году пузырь лопнул, цены на тюльпаны упали в 100 раз и уже никогда не вернулись на прежний уровень.
Казалось бы, нет ничего более далекого друг от друга, чем цветы и недвижимость. Однако чтобы вырастить луковицу из семени, нужно 7−12 лет - срок, сравнимый с девелоперским циклом. Поэтому рынок не мог быстро среагировать на рост спроса и обеспечить всех желающих луковицами.
Так и в недвижимости: от проекта до готового здания проходит от 3 до 15 лет. Причем, в развитых и богатых странах этот срок близок к верхней границе, потому что там могут позволить себе более сложное регулирование, согласования, получение разрешительных документов, проектирование и т. д.
Получается, что, когда цены на недвижимость начинают расти, девелоперы запускают новые проекты, банки открывают кредитные линии, строительные компании увеличивают мощность. Но готовый продукт массово выходит на рынок через несколько лет, когда рост цен уже закончился, и все девелоперы вынуждены снижать цены, чтобы активно продавать.
В итоге во всех странах мира на рынке недвижимости наблюдаются циклы продавца и покупателя, но эти циклы не имеют никакого отношения к пузырям.
Пузырем можно назвать ситуацию, при которой цены быстро растут, а потом так же быстро падают до сравнимых с базой уровней. Так, например, в городах стран Балтии цены в 2004-2007 годах выросли в два-три раза, а потом за два года вернулись к прежним уровням.
Важно понимать, что рост может быть спекулятивным, основанным на желании купить подешевле и продать подороже, либо устойчивым, сопровождающимся трансформацией экономики, городской среды, ростом населения и т. д.
Пузырь на рынке недвижимости Ташкента
В Ташкенте многие отмечают рост цен на жилье. Давайте попробуем разобраться, является ли это пузырем.
Заявленная и реальная цена продажи
Характерной особенностью рынка Узбекистана является значительное различие между первой объявленной покупателю, так называемой, маркетируемой, ценой и реальной ценой сделки. Это создает у покупателей и даже у профессионалов рынка серьезное когнитивное искажение.
Человек приходит в офис продаж, и ему объявляют маркетируемую цену, затем он начинает торговаться и получает скидку, которая, в зависимости от стадии строительства, может достигать 30%. Это создает ощущение, что уже в момент покупки он неплохо заработал. В Европе тоже практикуются стимулирующие скидки, однако они редко превышают 10%.
Самое важное то, что застройщик, с одной стороны, хочет заработать как можно больше с одного метра, но с другой, ему постоянно нужны деньги на продолжение строительства. Поэтому чем больше кассовый разрыв у девелопера, тем охотнее он предлагает скидки.
Реальная квартира и обязательство
Все застройщики начинают продажи квартир на самом раннем этапе реализации проекта, часто не имея даже разрешения на строительство. Покупатель в этом случае получает не квартиру, а обещание квартиры. Он несет на себе все риски того, что дом не будет построен в срок, качество будет низкое, квартира не будет соответствовать ожиданиям и т. д. В этом случае вполне справедливая скидка может составлять до 50% от цены готовой квартиры, которую можно посмотреть и въехать в нее сразу после покупки.
Естественно, когда через два года дом достроен, и покупатель приходит получить ключи, он видит, что теперь цена продажи вдвое выше и считает, что это рынок так вырос. На самом же деле речь идет о двух разных продуктах: в первом случае это обязательство предоставить помещение в будущем, а во втором - квартира, в которой уже сегодня можно увидеть все недостатки и начинать ремонт.
Качественные изменения рынка
В Ташкенте только 2% от всех строящихся проектов составляет эконом-класс. С каждым годом растет предложение в элитном и бизнес-сегменте, что также увеличивает средние цены на рынке.
В мировой практике для анализа ценовой динамики используется принцип like-for-like, при котором сравниваются идентичные продукты в идентичных условиях, то есть сравниваются квартиры одинакового класса в одном районе и с одинаковым состоянием отделки. К сожалению, надежных методологических основ для подобного сравнения в Ташкенте пока не создано - данные все еще предстоит накопить.
Однако экспертно оценить рост цен like-for-like можно на уровне 20% в год в национальной валюте, что составляет около 10% в реальном исчислении за вычетом инфляции. Это показатели, характерные для динамичного рынка, но ни о каком пузыре говорить, конечно, не приходится. Примерно такую же доходность дают и банковские депозиты.
Есть и косвенные признаки обоснованности стоимости жилья. Банк UBS использует показатель доступности как предвестник пузыря на рынке недвижимости, резонно полагая, что чем ниже доступность жилья, тем ближе пузырь. По их данным, например, в Гонконге квалифицированный специалист с доходом выше среднего, должен работать 24 года только для того, чтобы купить квартиру 60 кв. м недалеко от центра, для Токио этот показатель - 15 лет, для Парижа - 14 лет. Внизу списка Мадрид, Сан-Франциско, Торонто, где показатель доступности составляет около 5−6 лет.
По нашим расчетам Ташкент попадает в ту же категорию, с показателем доступности 4−5 лет, однако с одним большим отличием: все перечисленные города предлагают жителям разнообразные модели ипотечного кредитования, в то время как ташкентцы покупают квартиры за наличные деньги. Это означает, что до образования пузыря еще очень далеко, ведь именно доступность кредитов, с одной стороны, помогает людям решать жилищную проблему, а с другой, создает угрозу кризиса.
Если мы учтем факторы роста экономики (+6% в год), рост зарплат, темпы урбанизации (переезд жителей села в город), то рост цен на жилье в Ташкенте вовсе не будет выглядеть чем-то исключительным. Более того, при сохранении подобной динамики развития страны и совершенствовании банковской системы не исключено, что основной виток роста цен еще впереди. И государству, возможно, уже сегодня необходимо думать над тем, как поддержать уровень доступности жилья.
На что нужно обращать внимание, если вы сегодня планируете покупку жилья в Ташкенте:
1. Отдавать себе отчет в целях. Если вы покупаете недвижимость для того, чтобы жить, рассказы продавца о том, что эта квартира или дом подорожают, не играют решающей роли. Если вам нравится квартира и район и вам будет удобно жить, то, скорее всего, и другим она понравится, и вам впоследствии будет легко ее продать.
2. Думать о будущем, а не о прошлом. Если кто-то уже заработал на перепродаже соседней квартиры раньше, то не факт, что у вас это получится. Если цены в этом доме уже выросли в два раза, то, скорее всего, дальнейший рост будет более медленным.
3. Смотреть на документы. Незаконная перепланировка, неучтенные квадратные метры в виде балкона или выхода на крышу являются не преимуществом, а потенциальным риском. Сегодня вы заплатите больше за эти метры (например, за балкон, как за комнату), а завтра вас за свой счет заставят восстановить исходную планировку.
4. Район города. Мы живем каждый в своей махалле. Европейцы называют это 15-минутный город. Важно то, что доступно вам в ближайшем окружении. И здесь речь о вполне конкретных вещах: если у вас нет детей, то школа или институт поблизости - это не то, что важно для вас.
5. Состояние коммуникаций. Оценить неспециалисту это тяжело, но посмотреть статистику отключений, хотя бы в районных телеграм-группах, всегда имеет смысл.
6. Отделка. В большинстве случаев в Ташкенте катастрофическое качество отделки. Даже если она выглядит неплохо, она будет очень недолговечной. В Европе отделка стоит в районе 800−1000 долларов за квадратный метр, но служит десятки лет, требуя только легкого косметического ремонта. В Ташкенте надо понимать, что отделка вряд ли проживет дольше трех лет. И, скорее всего, косметическим ремонтом не отделаешься - придется менять проводку и сантехнику.
Сегодня, конечно, ни о каком пузыре на рынке недвижимости Ташкента говорить не приходится. Потенциал для роста цен сохраняется, да и город становится все более комфортным и развитым. И, если мы хотим, чтобы ценность наших квартир повышалась, необходимо заботиться о городе, заниматься озеленением, уменьшать выбросы вредных веществ, создавать новые бизнесы.
Правила комментирования
comments powered by Disqus