На днях председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев заявил о том, что уже более месяца банки страны практически перестали оформлять ипотеку. Они либо прекратили ипотечное кредитование в принципе, либо установили драконовские требования к потенциальным заемщикам. Ну и черт бы с ней, с этой ипотекой, подумают многие. Но разу-меется, все не так просто. Без ипотеки рискуют остаться бесхозными 2,5 млн квадратных метров жилья, отстроенные в этом году. А значит, чудовищные убытки ударят по строительному сектору. Многие компании могут попросту обанкротиться. Сотни тысяч строителей окажутся без работы.
– Я купил свою квартиру по ипотеке еще в начале 2007 года и теперь рад, что не стал откладывать сделку на более поздний срок, – делится своими наблюдениями андеррайтер одного из казахстанских банков Алексей Сергеенко. – Сейчас ставки выше. Да и шансов получить кредит у людей с такими же условиями, как у меня, все меньше. Если раньше мы выдавали кредиты с минимальным первоначальным взносом и принимали клиентов с «серой» зарплатой без особой проверки, то теперь многим из них путь в банк почти заказан. При малейших сомнениях в надежности заемщика мы предпочитаем ему отказать или сократить сумму кредита. Такова «генеральная линия» руководства.
В официальных разговорах руководители крупных казахстанских банков обходятся обтекаемыми фразами, указывая лишь на «некоторое изменение курса» в выдаче кредитов. Но по всем признакам кризис – налицо. Так что же случилось на рынке ипотеки, которому прогнозировали светлое будущее?
Уже летом стало ясно: слухи не преувеличивали, а скорее преуменьшали возникшие проблемы. Если крупные кредитные организации лишь отчасти переверстали условия выдачи кредитов, то небольшие и средние банки свернули свои программы полностью. Дешевых денег из-за рубежа теперь не получить: лавочка закрылась.
– Больше нет дешевого западного фондирования, – сетует директор департамента кредитных рисков одного из крупнейших банков Казахстана Асылбек Тастанбеков. – А ведь большинство казахстанских банков ориентировалось именно на секьюритизацию в США и Европе. Теперь возможностей получить «дешевые» деньги за границей не осталось. А значит, банкам, не имеющим собственных источников финансирования, придется изменять условия кредитования, а то и вовсе сворачивать свои программы.
Первый шаг, на который пошли почти все банки, – повышение процентных ставок. По расчетам банкиров, ипотечные ставки уже выросли на 1–2 процента, а если кризисные явления затянутся, рост может составить 5 процентов. То есть с абсолютного успеха на рынке ипотеки – 12–14 процентов годовых мы вернемся к докризисным 18–20 процентам. Двадцатипроцентного первоначального взноса тоже недостаточно. И, скорее всего, он вырастет до 40 процентов.
Изменяя условия ипотечного кредитования, банкиры преследуют две цели: обезопасить себя от риска невозврата выданных кредитов и сформировать качественный кредитный портфель, который можно будет легко секьюритизировать за рубежом, обеспечив относительно дешевое финансирование.
– В 2014 году мы ожидаем снижения темпов прироста ипотечного портфеля по сравнению с предыдущими годами, – признает Асылбек Тастанбеков. – Впрочем, снижение это вряд ли будет очень значительным. Если же учесть, что многие банки свернули ипотечные программы, возникает риск сокращения спроса на жилую недвижимость.
Следующий год будет трудным для девелоперов жилья и особенно – для мелких застройщиков. Они уже столкнулись с дефицитом спроса из-за оттока спекулянтов. Тем временем ипотечный кризис лишь усугубит ситуацию.
После ухода с рынка спекулянтов значительную часть спроса на жилую недвижимость будут формировать конечные покупатели. И вот тут-то обнаруживается главная опасность. При нынешних ценах «на свои кровные» жилье могут купить менее трех процентов казахстанцев. Изменения на ипотечном рынке заставят потенциальных покупателей отложить сделки до лучших времен, что существенно сократит платежеспособный спрос.
– Разумеется, гигантам ничего не грозит. Дефицит финансирования у крупных девелоперов отсутствует, – убежден руководитель одной из крупных отечественных строительных компаний Азамат Ниязбеков. – Но, даже если некий дефицит выразится в повышении кредитной ставки, их проекты все равно будут коммерчески выгодными.
Крупные девелоперы жилой недвижимости предпочитают финансировать свои проекты, привлекая деньги на финансовых рынках. Сокращение спроса не окажет серьезного влияния на бизнес таких игроков. А вот мелкие застройщики, не имеющие доступа к внешним финансовым ресурсам и кредитным линиям, столкнутся с проблемами. Особенно в регионах, где по-прежнему большую часть жилья строят местные девелоперы.
Все это способно стать причиной замораживания строек и даже банкротства компаний, не имеющих возможности опереться на крепкое кредитное «плечо».
– Как казахстанские, так и западные банки ужесточили условия выдачи кредитов. Заемщиков тщательнее проверяют. Чтобы убедить банк в своей платежеспособности, необходимо соблюсти куда больше условий, чем прежде, — говорит представитель банка Асылбек Тастанбеков. – Застройщикам все сложнее воспользоваться кредитными ресурсами для реализации своих проектов, особенно мелким и закрытым компаниям. Впрочем, возможный уход малых строительных компаний благотворно повлияет на рынок. В большинстве своем они не профессиональны. Владеет такими площадками, как правило, группа частных лиц, цель которых – сорвать прибыль и отойти от проекта. Перед ними не стоит задача привлекать качественное финансирование, анализировать рынок. Такие проекты часто становятся долгостроем и независимо от кризиса.
Все это может привести к тому, что в стране вновь появится целая череда незавершенных проектов, которые так и будут сиротливо стоять на порастающих бурьяном участках.
Правила комментирования
comments powered by Disqus