90 секунд
  • 90 секунд
  • 5 минут
  • 10 минут
  • 20 минут

Новогоднее ралли на вторичном рынке жилья Ташкента не удалось. Часть1

12.01.2021 11:30

Экономика

Новогоднее ралли на вторичном рынке жилья Ташкента не удалось. Часть1

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте в декабре 2020 года. 

-   Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в декабре 2020 года в Ташкенте составила 695 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 0,6%) или 7 272,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,2%). 

-   Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в декабре 2020 года в столице составил 653 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с ноябрём 2020 года составил 1,1%) или 6 833,0 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,7%). 

-   Средняя стоимость найма квартир в декабре 2020 года в Ташкенте снизилась на 1,8% (до уровня 5,5 доллара/кв.м.) В национальной валюте стоимость найма квартир также уменьшилась по сравнению с ноябрём на 1,2% и составила 57,6 тысячи сумов/кв.м. 

-   Средняя стоимость аренды офисов в декабре 2020 года в столице увеличилась на 1,2% и достигла значения 8,7 доллара/кв.м. В сумовом выражении размер аренды за декабрь 2020 года увеличился на 1,8% и составил 91,0 тысячу сумов/кв.м. 

За период наблюдения с 1991 по 2019 годы в декабре цены предложения оставались на уровне предыдущего месяца три раза, снижались – 7 раз. 19 раз цены на жилье на декабрьском рынке демонстрировали рост. Традиция была соблюдена и в этом году. Средняя цена предложения за первый зимний месяц выросла на 0,6 процента, но говорить о новогоднем ралли не приходится: активность на рынке жилья в декабре была невысока и наибольшим спросом пользовались квартиры низкого и частично среднего ценового сегмента. 

Повлияла ли неблагоприятная погода на отсутствие предновогоднего ралли. Возможно, имеет место и влияние этого фактора: холодная погода не располагает к мобильности.

Можно вспомнить февраль 2014 года, когда ударившие в начале месяца морозы и имевшие место осадки полностью остановили рынок недвижимости.

Но главная причина, конечно, это кризисные явления, вызванные коронавирусной инфекцией. Проведение карантинных мероприятий, приостановка работы предприятий и организаций, ограничение свободы передвижения, сокращение объёмов переводов из-за рубежа привели к падению доходов населения. 

За январь-сентябрь 2020 года – по данным Узстата – реальные темпы роста среднедушевого совокупного дохода населения сократились по сравнению с уровнем 9 месяцев 2019 года на 2,3%. По данным опроса, проведённого Центром изучения общественного мнения «Ижтимоий фикр» («Социальное мнение»), 39,5% его участников отметили, что их материальное состояние в 2020 году не изменилось, а у 5,7% респондентов оно улучшилось. Другими словами, 54,8% опрошенных подтвердили ухудшение своего материального состояния.

В результате средняя цена предложения даже не смогла протестировать уровень сопротивления Фибоначчи 705 долларов/кв.м.

Другим фактором, сдерживающим рост цен предложения на вторичном рынке квартир города Ташкента, является активное жилищное строительство. В текущем году в эксплуатацию введено 125 многоэтажных домов (8,5 тысячи квартир). Об этом сообщил столичный градоначальник Джахонгир Артыкходжаев. «При этом восемь из каждых десяти не за счёт казны [бюджетных средств – прим. авт.], а на деньги иностранных инвесторов и на кредиты», - подчеркнул хоким города.

Жители Узбекистана купили 12 799 квартир в Ташкенте с апреля 2020 года, сообщили 18 июня в пресс-службе министерства юстиции республики. Около 70% сделок было оформлено с жителями не из Ташкента. Можно предположить, что такой «бум» произошёл из-за того, что с 1 апреля 2020 года был отменен запрет на покупку жилья в Ташкенте и Ташкентской области жителями других регионов страны. Но на самом деле – в большинстве случаев – имело место переоформление ташкентских квартир на реальных собственников (лиц, на средства которых было приобретено жилье, оформленное затем на другое лицо, имеющее ташкентскую прописку).

Также не следует воспринимать буквально данные статистики о величине сальдо миграции по Ташкенту: разница между количеством прибывших и выбывших из столицы. За январь-сентябрь 2020 года положительное сальдо миграции достигло в столице 59,7 тысячи человек, что значительно превышает этот показатель за весь прошлый год (положительное сальдо миграции тогда составило 27,0 тысяч человек). Значительная часть «прибывших» – это граждане, переоформившие на своё имя жилье и получившие регистрацию для себя и членов своих семей по месту постоянного проживания в городе Ташкенте (пункт 1 Перечня категорий лиц, утверждённого законом от 14 сентября 2011 года № ЗРУ-296).

Конечно, были и реальные сделки купли-продажи жилья, - как на первичном, так и на вторичном рынках, - гражданами, проживающими в областях. По оценкам на долю таких сделок пришлось около 30% всего количества проведённых сделок купли-продажи в столице. 

Это привело к вымыванию:

-      со вторичного рынка жилья квартир с ценами ниже и на уровне рыночных;

-      с первичного рынка жилья квартир класса «стандарт» (ранее «эконом-класс») и комфорт-класса. При этом особой популярностью пользовались «студии» и однокомнатные квартиры.

Поскольку недвижимость, несмотря на высокие цены, остаётся довольно привлекательным инструментом для инвестиций и сбережений, граждане предпочитают вкладывать денежные средства именно в неё. При спросе растёт и цена предложения, что, в общем, закономерно и не идёт вразрез с тенденциями рынка.

 Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В декабре 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 695 долларов/кв.м. Это на 0,6% выше уровня аналогичного показателя предыдущего месяца (в ноябре прирост составлял 0,4%). 

Цена предложения в национальной валюте за декабрь 2020 года повысилась на 1,2% - до 7 272,5 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в декабре 2020 года превысил показатель декабря 2019 года (год к году - г/г) на 11,6% в долларовом выражении и на 22,6% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкой девальвацией сума, которую провёл Центральный банк Узбекистана. 14-16 апреля 2020 года наблюдалось ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%. Необходимо учитывать и перманентное ослабление национальной валюты в течение года.

Медианная цена квартиры в декабре 2020 года повысилась до 39,0 тысячи долларов (в сентябре текущего года этот показатель составлял 38,4 тысячи; в октябре – 38,6 тысячи; в ноябре – 38,7 тысячи). Медианная средняя цена предложения возросла до 667 долларов/кв.м. (в сентябре 2020 года этот показатель составил 660 долларов/кв.м.; в октябре - 663 доллара/кв.м.; в ноябре - 663 доллара/кв.м.)

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в декабре 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 1,1% до значения 653 доллара/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 1,7% и 6 833,0 тысячи сумов/кв.м.

Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент гражданам, не имеющих ташкентской прописки, во время жёсткого карантина. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков. Приостановление деятельности отдельных отраслей, предприятий малого и среднего бизнеса, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также привели к снижению спроса на жилье. 

Однако, наблюдается и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возросла коррупционная составляющая. 

Некоторую поддержку рынку жилья оказывают и денежные переводы из-за границы. Наблюдается восстановление объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. Ранее озвученные прогнозы по сокращению объёмов переводов в Узбекистан оказались более пессимистичными.

По прежним расчётам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере должно было проявиться со II квартала 2020 года, и их объёмы прогнозировались ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов должен был сократиться на 30-35% по сравнению с прошлым годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) прогнозировалось главным денежно-кредитным регулятором страны до 50%, с последующим постепенным восстановлением.

На самом деле, объём поступивших в республику трансграничных переводов за январь-ноябрь 2020 года составил 5,4 млрд долларов, снизившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года всего на 95 млн долларов или на 1,7%.

Объёмы денежных переводов значительно уменьшились в марте-апреле (в связи с пандемией в России были объявлены нерабочие недели), а в мае увеличились почти в два раза по сравнению с уровнем апреля 2020 года. Зафиксировано превышение прошлогоднего показателя поступивших денежных переводов в январе, феврале, июне, сентябре, октябре и ноябре 2020 года.

Но восстановление текущих объёмов денежных переводов не свидетельствует о том, что общий объём денежной массы, поступивший из-за границы, также стремится к прошлогодним показателям. Он сократился и сократился значительно (примерно на 20% от уровня 2019 года). На кажущееся восстановление поступлений от трудовых мигрантов оказало воздействие замораживание транспортного сообщения во время карантина, что исключило возможность передачи денежных средств нарочным и вынудило пользоваться системами денежных переводов.

В настоящее время на сохранение достаточного спроса на жилье в Ташкенте заметную роль стал оказывать ещё один фактор. В июне 2020 года ЦБ Узбекистана заявил, что с 1 июля 2020 года по 1 января 2021 года приемлемыми процентными ставками по депозитам в национальной валюте считаются 18% (вместо ранее действовавших 23-24%%). А 10 сентября Центральный банк снизил основную ставку с 15% до 14%. Это привело к дополнительному снижению с 1 октября ставок по депозитам физических лиц в банках Узбекистана - до 17%. Снижение ставок произошло и по вкладам в иностранных валютах - до 4% по вкладам, номинированных в долларах. 

При этом ЦБ выразил уверенность, что оттока вкладов физических лиц не произойдёт, поскольку они остаются привлекательными для вкладчиков. Простой расчёт показывает, что это не так: по итогам ноября 2020 года уровень инфляции в Узбекистане в годовом выражении составил 11,3%, а ослабление сума по отношению к доллару по состоянию на 1 декабря 2020 года в годовом выражении составило 9,8%. Или вкладчики несут убытки от размещения депозитов в национальной валюте по новым ставкам. 

Можно, конечно, сослаться на то, что уровень инфляции снизится (ведь не зря ЦБ проводит политику инфляционного таргетирования).  Но ведь, согласно недавно принятому закону «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021», уровень инфляции в 2021 году прогнозируется на уровне 9-10%%, что явно не может оказать положительного влияния на мнение вкладчиков: стабильный доход от вкладов в национальной валюте превращается в стабильный убыток. 

В результате, при окончании сроков депозитов, многие вкладчики не продлевают их (как было раньше при процентных ставках 23-24%% годовых), а забирают средства. При этом многие видят в недвижимости хороший способ инвестирования или сохранения накоплений. Поэтому, если ранее в качестве покупателей столичного жилья доминировали граждане с областной пропиской, то в настоящее время наблюдается увеличение доли ташкентцев.

Да, в этом году инфляцию удержали до 12%, что совсем не означает, что в 2021 году можно будет удержать инфляцию в пределах 9-10%%. 2020 год характеризуется снижением доходов населения и проведением мер социальной поддержки граждан. В частности, основным источником инфляции является повышение тарифов на товары и услуги, устанавливаемые государством. Но в 2020 году был введён мораторий на повышение тарифов на электроэнергию и газ, не менялась плата за коммунальные услуги.

Может эта практика будет продолжена в 2021 году? Маловероятно. Слишком много проблем накопилось у естественных монополий страны. В декабре 2019 года был принят указ президента «О совершенствовании денежно-кредитной политики с поэтапным переходом на режим инфляционного таргетирования». Согласно документу, Министерству финансов в срок до 1 февраля 2020 года совместно с Министерством энергетики, Антимонопольным комитетом, Министерством экономики и промышленности, другими заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено разработать и внести на утверждение в Кабинет Министров график либерализации регулируемых цен (тарифов) в 2020–2021 годах с учётом воздействия на цели по инфляции.

Единственное, что может перенести повышение тарифов на 2022 год – это предстоящие выборы президента страны.

В декабре 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья вновь показало снижение. Если в октябре этот показатель уменьшился на 16% по сравнению с предыдущим месяцем, в ноябре – на 12%, то в декабре количество продаваемых квартир сократилось на 18%.

Кроме проводимых карантинных мероприятий на рынок жилья негативно влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану. 

Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но, начиная с августа 2017 года, цена квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растёт и при обесценении сума. 

Одной из причин сложившейся ситуации является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.  

Наблюдается также сокращение объёмов выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объем экспорта плодоовощной продукции за январь-ноябрь составил 1 387,7 тысячи тонн и в стоимостном выражении превысил 936,3 млн долларов (снижение по сравнению с показателем за 11 месяцев 2019 года составило 17,8%). За этот период было вывезено 707,7 тысячи тонн овощей на общую сумму 358,7 млн долларов и 381,8 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 339,2 млн долларов. При этом темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 18,4% и 12,0%.

За январь-ноябрь 2020 года доля плодоовощной продукции в общем объёме экспорта составила 6,6%.

Основные рынки экспорта плодоовощной продукции приходятся на Россию, Казахстан и Кыргызстан. В стоимостном выражении наибольшая часть экспорта плодоовощной продукции приходится на Российскую Федерацию (26,0% от всего объёма вывоза плодоовощной продукции) и Казахстан – 25,5%.

Российские потребители традиционно предпочитают продукты из постсоветских республик. Узбекистан, как страна, обладающая почти идеальными природными условиями для развития сельского хозяйства, имеет особое значение для России в этом отношении. Далеко не последнюю роль играет тот факт, что для транснационального ГМО-гиганта «Monsanto Company» Узбекистан остаётся недоступным: все попытки компании проникнуть в республику блокируются.

Продолжение следует

 

 

 

Следите за нашими новостями на Facebook, Twitter и Telegram

Источник информации: https://repost.uz/po-itogam-goda

12.01.2021 11:30

Экономика

Система Orphus

Правила комментирования

comments powered by Disqus
1945

Досье:

Шамиль Есенжанович Атаханов

Атаханов Шамиль Есенжанович

экс вице-премьер Кыргызстана

Перейти в раздел «ДОСЬЕ»
Свыше 15 тысяч

человек находятся в рабстве в Кыргызстане

«

Январь 2021

»
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31