Продолжение. Часть 2
В декабре 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, незначительно повысились (619 долларов/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за декабрь 2020 года на 0,3% (724 доллара/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП наблюдалось более заметный рост цен (на 0,8% - до 634 долларов/кв.м.) В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за декабрь 2020 года повысилась на 1,0% - до 700 долларов/кв.м.
Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В декабре 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 716 и 701 долларов/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 1,0 и 0,6%.
Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.
В декабре 2020 года отмечено однонаправленное движение цен предложения в сегменте дорого жилья и квартир эконом-класса. За декабрь 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории продемонстрировала символический прирост на 0,2%. При этом СЦП квартир эконом-класса увеличилась на 1,3%, что свидетельствует о более высоком спросе на жилье такого класса.
Такая динамика цен привела к уменьшению коэффициента расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса): в декабре 2020 года этот показатель составил 2,3 (в предыдущем месяце - 2,4).
Почти 55% квартир, выставленных на продажу в декабре 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трёхкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает почти 52% квартирного рынка с ценами продаж 20-49 тысяч долларов: 10,8% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 20,9% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 20,0% - от 40 до 50 тысяч долларов.
В декабре 2020 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (47,7% от общего предложения на рынке квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (26,3%).
В декабре 2020 года в Ташкенте наблюдалось разнонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший прирост за месяц показала СЦП в Мирабадском и Яшнободском районах – по 1,0 %. Отрицательную динамику показали цены предложения в Бектемирском районе – снижение в декабре составило 0,5%.
***
Указом президента «О внесении изменений и дополнений в некоторые акты Президента Республики Узбекистан и Правительства Республики Узбекистан в связи с дальнейшим совершенствованием механизмов ипотечного кредитования» предусматривается расширение механизмов ипотечного кредитования, выделения субсидий лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также широкое привлечение частных подрядных организаций в сферу строительства жилья. В частности:
1. учитывая потребность населения, разрешается выделение ипотечных кредитов за счёт средств Министерства финансов, в том числе для приобретения однокомнатных квартир и квартир без разделения на комнаты в домах, построенных частными подрядными организациями.
При этом предусматривается выплата гражданам субсидий из Государственного бюджета по ипотечным кредитам, выделенным для приобретения однокомнатных квартир;
2. в рамках целевых ориентиров выплаты субсидий в 2020 году, в порядке исключения, продлеваются срок подачи гражданами заявлений для получения субсидий по ипотечным кредитам - с 1 октября до 31 декабря 2020 года и срок выплаты субсидий - с 31 декабря 2020 года до 1 июля 2021 года;
3. принимая во внимание высокий спрос на жилье в густонаселённых регионах, предусматривается выделение в 2020 году дополнительных 2 085 субсидий в Андижанской, Наманганской, Самаркандской и Ферганской областях;
4. в случае, если совокупный доход получателя субсидии с учётом его дохода, доходов его родителей, жены (мужа) и детей будет меньше установленных критериев для получения субсидии, разрешается включение доходов других физических лиц;
5. при приобретении гражданином квартиры, стоимость которой превышает стоимость, указанную в уведомлении о выделении субсидии, максимальная сумма ипотечного кредита, выделяемого для приобретения данной квартиры, определяется в соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года № ПП-4701.
При этом часть стоимости приобретаемой квартиры, превышающая максимальную сумму ипотечного кредита, оплачивается заёмщиком за счёт собственных средств и других, не запрещённых законодательством источников, включая в городах субсидии из Государственного бюджета, выделяемые на компенсацию расходов, связанных с оплатой части первоначального взноса.
***
В Агробанке объявили о запуске программы ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья. Основные условия для предоставления ипотечного кредита:
- первоначальный взнос - 25% от стоимости жилья;
- процентная ставка - 18% годовых;
- срок погашения кредита - до 20 лет;
- максимальная сумма выдачи кредита - 323 млн. сумов.
***
С 1 сентября 2020 года в Ташкенте и Ташкентской области регистрация граждан по месту постоянного проживания и месту временного пребывания проводится посредством автоматизированной инфосистемы «Манзил» МВД по принципу «одно окно». Для оформления постоянно или временной регистрации можно обратиться в близлежащие отдел миграции и оформления гражданства и Центр государственных услуг (ЦГУ), а также воспользоваться Единым порталом интерактивных государственных услуг. За оформление регистрации взимается госпошлина в размере 2% БРВ.
Постоянная регистрация
Как и в действующем, в принятом Положении расписан подробный порядок постоянной регистрации всех категорий граждан, указанных в Перечне категорий лиц - граждан Республики Узбекистан, подлежащих регистрации по месту постоянного проживания в городе Ташкенте и Ташкентской области. Для каждой категории определен предъявляемый для регистрации пакет документов. Вместе с тем указаны виды сведений, представлять которые не нужно, если они есть в соответствующих межведомственных автоматизированных системах:
• свидетельства о рождении, смерти, заключении или расторжении брака;
• данные о жилом помещении и гражданах;
• сведения об опеке и попечительстве, патронате.
После проверки полноты и достоверности представленных документов формируется электронная анкета, заполняемая на основании:
• паспорта или ID-карты собственника и регистрируемого лица (для лиц до 16 лет – по свидетельству о рождении);
• документов воинского учёта или воинской службы.
Если регистрация производится через ЦГУ или ЕПИГУ сведения от отделов миграции и оформления гражданства получают по электронной системе. Вся процедура регистрации занимает не больше 1 дня. По запросу лица оформляется регистрационный лист, защищённый QR-кодом. Имеющиеся в паспорте сведения о регистрации по предыдущему месту работы аннулируются проставлением соответствующего штампа по утверждённой форме.
Временная регистрация
Временная регистрация лиц по месту жительства в столице и Ташкентской области производится на срок, указанный в заявлении собственника или договоре найма (аренды), но не более одного года и без отмены постоянной регистрации.
Для оформления регистрации лицо в течение 15 дней на своё усмотрение обращается либо в близлежащий отдел миграции и оформления гражданства, либо в ЦГУ. Также он может встать на учёт через ЕПИГУ. Граждан, проживающих в средствах размещения, регистрирует администрация заведения.
Как и в случае с постоянной регистрацией, при временной также заполняется электронная анкета на основании документов, указанных выше. При регистрации по договору найма (аренды) разрешение собственника не требуется, а анкета заполняется самим арендатором.
После заполнения анкета через электронную систему попадает в МВД и Госкомземгеодезкадастр, где проверяются указанные в ней сведения. По результатам проверки оформляется регистрационный лист в электронной форме, защищённый QR-кодом, который направляется в ЦГУ (при обращении явочно) или через ЕПИГУ самому заявителю.
***
Постоянная регистрация в Ташкенте и Ташкентской области стала доступной онлайн-услугой в разделе «Гражданство» https://my.gov.uz/ru/service/363 на ЕПИГУ (my.gov.uz).
Данная услуга предоставляется следующим категориям граждан:
- имеющим жилье, приобретённое в соответствии с законодательством, – на приобретённое в частную собственность жилье;
- имеющим приписку по месту постоянного проживания в Ташкенте, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкенте и Ташкентской области;
- имеющим регистрацию по месту постоянного проживания в Ташкентской области, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкентской области.
Услуга автоматизирована и предоставляется в течение 1 рабочего дня. Стоимость предоставления услуги составляет 2% от базовой расчётной величины (в настоящее время 223 тысячи сумов). При обращении за получением государственной услуги через Единый портал, государственная пошлина уплачивается в размере 90 процентов от суммы.
Первичный рынок квартир (новостройки)
К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.
В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков. Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.
Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.
Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около одной тысячи предложений в месяц, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продаётся на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность для анализа представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.
Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара со множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.
В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.
Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.
Средняя цена предложения одного квадратного метра в долларах на первичном рынке жилья в декабре 2020 года повысилась на 1,6% до уровня 777 долларов/кв.м. Средняя цена предложения на жилье в новостройках в сумах в декабре 2020 года составила 8,13 млн сумов, что выше уровня ноября текущего года на 2,2%.
Некоторые застройщики перед Новым годом предоставляли скидки или бонусы. Учитывая это, можно констатировать, что в декабре на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 0,5%.
Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно быстрее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом.
Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы.
Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование. Так, в 2019 году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объёма выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок. При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%).
За 9 месяцев 2020 года со стороны коммерческих банков 50 627 физическим лицам было выдано ипотечных кредитов в размере 6,4 трлн. сумов, что на 1,1 трлн. сумов больше, чем за аналогичный период 2019 года.
Увеличение объёмов ипотечных кредитов в основном наблюдалось в Ташкенте (на 1,3 трлн сумов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), а также в Самаркандской (на 128,6 млрд сумов), Сурхандарьинской (на 92,8 млрд сумов), Навоийской (на 36,9 млрд сумов) и Джизакской областях (на 33,6 млрд сумов).
4,47 трлн сумов (69,4% из общего объёма ипотечных кредитов) были направлены на приобретение жилых домов, построенных «Кишлок курилиш инвест» и «Узшахар курилиш инвест», 1,83 трлн сумов (28,3%) – жилья на первичном рынке и лишь 145 млрд сумов (2,3%) – на покупку жилья на вторичном рынке. В результате около ¾ всех квартир в новостройках оформляются за счёт ипотечного кредитования.
Продолжение следует
Правила комментирования
comments powered by Disqus