90 секунд
  • 90 секунд
  • 5 минут
  • 10 минут
  • 20 минут

Новогоднее ралли на вторичном рынке жилья Ташкента не удалось. Часть 3

12.01.2021 12:30

Экономика

Новогоднее ралли на вторичном рынке жилья Ташкента не удалось. Часть 3

Окончание. Часть 3

Указом Президента Республики Узбекистан от 28 ноября 2019 года № УП-5886 «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» был принят новый порядок ипотечного кредитования, на основании которого 3 695 гражданам выделены кредиты общей стоимостью в 793,3 млрд сумов. 

Из них 367,5 млрд сумов (46,3%) выданы на приобретение 2-х комнатных квартир, 425,8 млрд сумов (53,7 %) - на приобретение 3-х и более комнатных квартир.

Наибольшая доля ипотечных кредитов приходится на Самаркандскую область (215,8 млрд. сумов), город Ташкент (153,7 млрд. сумов), Навоийскую (78,9 млрд. сумов) и Ферганскую области (77,4 млрд. сумов).

Продление же сроков ипотеки с 15 до 20 лет не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.

По расчётам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 трлн сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.

***

Президент Шавкат Мирзиёев 7 декабря подписал указ о внесении изменений в условия ипотечного кредитования. Документом определены лимиты ипотечных кредитов, выдаваемых частными подрядчиками на покупку квартир свободной планировки:

-      в Ташкенте для квартир общей площадью до 60 кв. м — 264 млн сумов, более 60 кв. м — 352 млн сумов;

-      в других регионах для квартир общей площадью до 60 кв. м — 240 млн сумов, более 60 кв. м — 320 млн сумов.

Кроме того, срок подачи заявок на получение субсидий в рамках целевых выплат продлён до 31 декабря 2020 года, а срок выплаты — до 1 июля 2021 года. Указом также установлено, что в доходы заявителя, обратившегося за субсидией, могут быть включены и доходы других лиц. 

Ранее условия ипотеки были изменены постановлением президента, подписанным в мае этого года. Тогда сроки ипотечных кредитов были продлены с 15 до 20 лет.

***

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Подозрительность для покупателя квартиры в новостройке – правильная черта. Сомневайтесь во всем, перепроверяйте все факты, что вы получаете от застройщика и от рынка. Если вы видите слишком низкую цену жилья в новостройке, то это должно вас - в первую очередь - насторожить, а не обрадовать. Слишком выгодное предложение может оказаться признаком несостоятельности застройщика, низким качеством строительства и использованных материалов.

Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. Перед началом осмотра квартиры - при подписании акта приёмки квартиры - ознакомьтесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра. 

При приёме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять своё положение. Цвет бетонных конструкций должен быть однотонный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.

Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь. 

Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Если дефекты все-таки были обнаружены, то у дольщика есть право требовать от застройщика: устранить недостатки в течение разумного срока; уменьшить цену договора на сумму необходимую для устранения дефектов; требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счёт застройщика. Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению – это должно быть прописано в условиях договора.

После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашён на осмотр повторно. Только после того, как качество квартиры, черновой или чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приёмки.

Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).

***

Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, может рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:

-   штукатурка стен;

-   стяжка полов;

-   прокладка системы отопления;

-   подводка канализации;

-   подведение горячего и холодного водоснабжения;

-   разводка электричества без подключения электроприборов;

-   подведение телефонного и телевизионного кабелей (возможно оптико-волоконного);

-   установка окон и входной двери.

Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:

-   на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, паркет, линолеум и другое);

-   стены должны быть оштукатурены (если это обговорено условиями договора, то стены могут иметь покрытие: обои, плитка или покраска);

-   помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;

-   кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;

-   если это предусмотрено проектом, то также должен быть установлен электрический или газовый водонагреватель для горячей воды и отопления; 

-   окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовлены из материала, не требующего окраски (пластик), либо окрашены;

-   если дом многоэтажный, то лифт должен функционировать.

Однако, точного определения «чистовой отделки» не существует. Поэтому все условия должны содержаться в договоре: именно он имеет юридическую силу. Эти условия или положения договора должны отражать полный перечень всех отделочных работ и характеристики используемых материалов. Только в этом случае можно требовать от застройщика полного исполнения принятых им обязательств.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в декабре 2020 года в долларовом выражении снизилась на 1,8% - до 5,5 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также уменьшилась на 1,2% или до 57,6 тысячи сумов/кв. м. Этот снижение наблюдается после роста значения показателя в течение октября-ноября 2020 года.

По сравнению с декабрём 2019 года средний размер платы за наём не изменилась, а в сумовом выражении произошёл рост на 9,9%.

После снятия жёсткого карантина в Ташкент стали возвращаться иногородние работники. Кроме того, в середине октября стало известно о рассмотрении вопроса возможности возвращения вузов к традиционной форме обучения, что стало триггером для столичного рынка найма жилья. Решением Специальной республиканской комиссии с 16 ноября высшие учебные заведения Узбекистана продолжили обучение в очной форме.

Однако, реальное снижение доходов населения и вновь введённые ограничения на авиасообщения заставляет арендодателей снижать размер найма. Кроме того, на уменьшение размера платы за наём жилья повлиял и выход на рынок дополнительных предложений. Так, в декабре 2020 года количество предложений от наймодателей увеличилось на 8,2% по сравнению с уровнем предыдущего месяца.

На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наём жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В декабре 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 126 месяца (по сравнению с предыдущим месяцем показатель увеличился на 3 месяца) или 10,5 лет.

Ранее столичный коэффициент соответствия – в условиях ослабления карантинных мероприятий – вернулся к верхней границе среднемировых значений: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев. Однако, в декабре этот показатель вновь вышел за пределы верхней границы коридора.

Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны –   равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее. 

Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.

Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в декабре 2020 года должна была составлять 5,91 доллара/кв.м., что значительно выше фактически сложившегося показателя (5,5 доллара/кв.м.). 

Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили, хотя бы частично, обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры. 

Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа или с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёх месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями. 

***

Указом Президента «О дополнительных мерах поддержки населения, субъектов предпринимательства, сферы общественного питания, торговли и услуг для снижения негативного воздействия коронавирусной пандемии», подписанным 20 июля 2020 года, предусмотрен ряд льгот, в частности, освобождение от подоходного налога при сдаче в аренду недвижимости. 

Предусмотрены следующие льготы: 

— физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду;

— приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт).

Согласно указу, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду.

В соответствии с документом, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года с помощью программного продукта ГНК будет приостановлено автоматическое начисление налога на доход физических лиц по доходам, полученным от представления имущества в аренду. Для этого налогоплательщикам не обязательно посещать налоговые органы. 

Если юридическим лицом арендуется имущество у физического лица, то налог на доходы физических лиц у источника выплаты за указанный период удерживаться не будет, а в налоговой отчётности по налогу на доход физических лиц сумму налога необходимо заполнить в разделе льгота.

***

Приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт). Теперь, на основании добровольного соглашения между арендатором и арендодателем, составляется договор с определением суммы аренды. Обязательство заключать договора найма и аренды на основе минимальных ставок арендной платы (приложение № 12 Закона Республики Узбекистан ЗРУ-589 от 9 декабря 2019 года) отменено до 31 декабря 2020 года.

Арендодателям — с учётом предоставленных налоговых льгот — рекомендовано пересмотреть размер арендной платы для её уменьшения в 2020 году и предоставления лояльных условий арендаторам в это сложное время. 

Переоформленные договора аренды можно зарегистрировать в электронном виде через личный кабинет или посетив ГНИ в соответствии с требованиями карантина. На основании переоформленных договоров излишняя плата, начисленная с подоходного налога, может быть по заявлению физического лица возвращена на его расчётный счёт или направлена на уплату земельного налога и налога на имущество, начисленных за текущий год.

***

В соответствии с законом «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021 год» установлены минимальные ставки арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду, на 2021 год.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций. 

Однако, эпидемия коронавируса внесла свои коррективы. Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).

Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчинёнными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину. В настоящее время спрос на аренду офисных помещений постепенно восстанавливается. Оживление почувствовали и арендодатели, которые начали увеличивать размеры стоимости аренды офисных помещений.   

В декабре 2020 года средняя цена предложения аренды офисных помещений выросла на 1,2% - до 8,7 доллара/кв.м. В национальной валюте стоимость аренды достигла 91,0 тысячи сумов/кв.м., увеличившись за месяц на 1,8%. По сравнению с декабрём прошлого года средний размер аренды офисов вырос в долларовом выражении на 2,4%, а в сумовом – на 12,4%. 

Поддержке рынку аренды оказывает и появление новых субъектов предпринимательства. Наблюдается активность по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте.  На 1 декабря текущего года в Ташкенте было создано 13 704 предприятий.

Думается, что рынок аренды офисов вскоре переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в декабре 2020 года, соответственно, 8,7 и 5,5 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наём. Так, в декабре 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 352 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 52 кв.м.

 

 

 

 

Следите за нашими новостями на Facebook, Twitter и Telegram

Источник информации: https://repost.uz/po-itogam-goda

Показать все новости с: Шавкатом Мирзияевым

12.01.2021 12:30

Экономика

Система Orphus

Правила комментирования

comments powered by Disqus

Материалы по теме:

телеграм - подписка black

Досье:

Наталья Владимировна Никитенко

Никитенко Наталья Владимировна

Депутат Жогорку Кенеша КР VI созыва

Перейти в раздел «ДОСЬЕ»
117

место занимает Кыргызстан по уровню развития инноваций

Какой вакциной от коронавируса Вы предпочли бы привиться?

«

Июль 2021

»
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31